TP - Bất chấp các quy định pháp luật hiện hành, nhiều chủ đầu tư bất động sản tìm cách “lách” để cứu vốn; khách hàng ham rẻ sẽ phải đối mặt với nhiều vấn đề tranh chấp pháp lý, thậm chí thua thiệt.

Bất động sản đóng băng, dùng đủ “chiêu” lách luật, khách hàng nên thận trọng. Ảnh: LHV.

Đủ “chiêu” lách luật

Để vượt cơn “bĩ cực” bất động sản đóng băng, thời gian gần đây một số chủ đầu tư nhà ở tìm cách lách luật để huy động vốn từ khách hàng: Thông báo huy động vốn vượt quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà (trái Luật Nhà ở). Một số dự án đã lách, như: Sky Garden Định Công (Hoàng Mai, HN) thu 80% giá trị hợp đồng khi hoàn thành xây thô, 20% còn lại khách nộp khi nhận nhà; Đình Tower (Thanh Xuân, HN) thu 95% khi hoàn thành căn hộ phần thô, 5% khi nhận nhà; Hà Đô Park View (Cầu Giấy, HN) thu 80% khi xong phần thô, 10% hoàn thiện mặt ngoài tòa nhà, 10% khi nhận nhà…

Cũng vì lý do này, cuối năm 2012, khách hàng và chủ đầu tư dự án Văn Phú Victoria (Hà Đông, HN) từng xảy ra tranh cãi pháp lý. Theo hợp đồng, chủ đầu tư yêu cầu khách hàng nộp hơn 90% giá trị căn hộ khi xây xong phần thô.

Không chỉ huy động vốn vượt quá quy định, nhiều đơn vị tìm cách “chia” nhỏ căn hộ lớn thành 2 hộ cùng chung một sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở). Cách làm này đáp ứng nhu cầu người thu nhập thấp cần nhà ở, lách quy định diện tích căn hộ thương mại không được thấp hơn 45m2 của Luật Xây dựng.

Một cách khác là chuyển đổi phần cho thuê thương mại, văn phòng thành nhà ở. Một số sàn giao dịch bất động sản vẫn đang chào bán căn hộ diện tích nhỏ 30-40m2/căn, giá chỉ 9,5-11 triệu đồng/m2 ở chung cư Nam Xa La (Hà Đông, HN). Những căn này đều ở tầng 1, 2, 3 vốn được cấp phép làm sàn thương mại cho thuê. Chị Kiều Oanh, nhân viên môi giới sàn bất động sản Lanmak giải thích, vì chuyển đổi từ sàn thương mại sang căn hộ nhỏ để bán nên chỉ có ở tầng 2, 3.

“Chủ đầu tư đang xin chuyển đổi nên nhà chưa có sổ. Khách ký hợp đồng với chủ đầu tư, khi nào có hướng dẫn sẽ làm sổ sau”, chị Oanh nói. Theo nhân viên này, những căn hộ này chỉ bán cho cán bộ nhân viên trong công ty, nhưng họ không có nhu cầu nên bán.

“Khi nhận nhà, khách chỉ phải đóng 65% giá trị hợp đồng, 35% còn lại sẽ đóng rải rác thành nhiều đợt trong 2 năm sau đó. Đấy cũng là thời gian để chủ đầu tư làm thủ tục chuyển đổi công năng sử dụng”, chị Oanh nói. Theo đó, đã có một số người mua 2 căn rồi đập tường thông nhau để thành một căn lớn. Thậm chí, vì thiết kế ban đầu là sàn thương mại nên trần cao 4m, khách hàng có thể lắp thêm gác xép.

Rủi ro luôn ở phía khách hàng

Trả lời Tiền Phong, ông Vũ Văn Giản, Tổng Giám đốc Cty Đầu tư Kinh doanh và Phát triển hạ tầng Khu công nghiệp Phúc Hà (chủ đầu tư dự án Nam Xa La) khẳng định: “Không có việc chia nhỏ tầng cho thuê thương mại thành nhà ở để bán. Ngoài thị trường thông tin vô cùng, chúng tôi kiểm soát sao được”. Đại diện chủ đầu tư cam đoan phần diện tích các tầng 2,3 vẫn là sàn thương mại, văn phòng cho thuê.

Về vấn đề huy động vốn của khách hàng vượt quá 70% như quy định của Luật Nhà ở, ông Nguyễn Trọng Hiền, Trưởng phòng Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Sở Xây dựng Hà Nội), cho rằng, đấy là vấn đề hợp đồng thỏa thuận dân sự giữa người mua và người bán. “Chủ đầu tư thu quá, nhưng vấn đề người mua có nộp hay không. Nếu không phải hợp đồng mua bán chủ đầu tư có thể thu hơn. Nếu hợp đồng mua bán phải do Thanh tra Sở kiểm tra mới kết luận đúng sai”, ông Hiền nói. Theo ông, có loại tên hợp đồng mua bán, nhưng nội dung bên trong chưa chắc là mua bán.

Cục trưởng Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Hà, khẳng định: “Trước khi bàn giao nhà, chủ đầu tư huy động tiền từ khách hàng vượt quá 70% giá trị hợp đồng là không đúng quy định”. Còn việc chủ đầu tư tự ý chia nhỏ căn hộ để bán và chung một sổ hồng, ông Hà nói chưa nắm được. “Dự án nằm ở địa phương nào thì cơ quan chức năng địa phương đấy phải kiểm tra xử lý. Các quy định pháp luật đều phân cấp rõ”, ông Hà cho biết.

Ông Trần Viết Ngôn, Phó chánh Thanh tra Sở Xây dựng Hà Nội cho rằng, việc chia nhỏ căn hộ, thay đổi kết cấu căn hộ phải được đồng ý của cơ quan cấp phép. Nếu chủ đầu tư cố tình làm, người mua sẽ không được cấp sổ hồng.

Lê Hữu Việt

Sau cuộc tháo chạy của bầu Đức khỏi bất động sản, nhiều thương hiệu lớn cũng đang tính chuyện “phá giá” để “đẩy hàng”. Để tăng tính thanh khoản cho dự án, các chủ đầu tư đành chấp nhận giảm giá bán chỉ bằng một nửa so với dự kiến ban đầu.

Bất động sản khu Nam “đấu đá” nhau

Ngày 6/9, công ty Phát triển bất động sản Phát Đạt đã gửi thông báo đến Ủy ban chứng khoán Nhà nước và Sở Giao dịch chứng khoán TPHCM để báo cáo về sự kiện bất thường là kế hoạch bán 75 nền đất trong dự án The EverRich 3 thuộc khu vực đô thị mới Nam Sài Gòn.

Gọi là bất thường bởi vì Phát Đạt quyết định giảm đến 50% giá bán 75 nền đất khu biệt thư ven sông và nhà phố thương mại của dự án này. Theo dự toán ban đầu, giá bán nền đất thuộc dự án này được định giá 80 – 100 triệu đồng/m2 (tùy vị trí và diện tích), nhưng nay Phát Đạt quyết định bán chỉ với giá trung bình là 40 triệu đồng/m2. Do đó, công ty này phải có báo cáo gửi về Ủy ban chứng khoán Nhà nước và Sở giao dịch chứng khoán TPHCM.

Ngày 8/9, Novaland, chủ đầu tư của dự án khu đô thị Sunrise City cũng đã mở bán giai đoạn 3 (khu North Towers) của dự án này với giá bất ngờ là 27 triệu đồng/m2, giảm gần một nửa so với mức giá 50 triệu đồng/m2 đối với các sản phẩm bán trong giai đoạn 1. Ngoài ra, các sản phẩm trong giai đoạn 3 cũng được Novaland cơ cấu lại, có nhiều căn hộ diện tích nhỏ (55m2 – 64m2) để hạ giá mỗi sản phẩm. Nếu trước đây khách hàng phải mất từ 4 – 5 tỷ đồng mới có thể sở hữu 1 căn hộ ở đây thì nay chỉ cần 1,8 – 2 tỷ đồng là đã có 1 căn hộ cao cấp.

Việc phá giá của Novaland và Phát Đạt đang khiến nhiều chủ đầu tư khác trong khu vực Nam Sài Gòn đau đầu. Bởi nằm sát cạnh khu The EverRich 3 của Phát Đạt là một số khu đất nền của khu A Phú Mỹ Hưng có giá lên đến 80 – 90 triệu đồng/m2, những dự án biệt thự siêu sang như khu Chataeu có giá đến gần 200 triệu đồng/m2...

Về vị trí, Sunrise City thuộc khu đô thị Nam Sài Gòn nhưng còn gần trung tâm quận 1, quận 3 hơn cả khu A Phú Mỹ Hưng. Căn hộ Sunrise City thuộc hạng cao cấp nhưng trong giai đoạn 3 này lại có giá thấp hơn cả các căn hộ trung cấp tại khu A Phú Mỹ Hưng (30 – 40 triệu đồng/m2). Nhiều người nhận định việc “phá giá” của 2 doanh nghiệp trên là sự khởi đầu cho cuộc “đối đầu” của các chủ đầu tư ở khu Nam.

Hạ sao, chẻ nhỏ, chịu lỗ “miếng đầu”

Giải thích về cái giá giảm gần một nửa tại Sunrise City, ông Phan Thanh Huy, Tổng giám đốc Novaland cho biết: “Novaland đã tái cơ cấu lại đội ngũ, chuyển sang quản lý tập trung để cắt giảm chi phí, tăng tính chuyên nghiệp và giữ chất lượng nhưng hạ được giá thành sản phẩm. Đồng thời, chúng tôi điều chỉnh lại phân khúc căn hộ, điều chỉnh một số ít diện tích căn hộ nhỏ lại…”.

Từ những căn hộ 5 sao diện tích trên dưới 100m2 cho đến căn hộ siêu sang rộng gần 500m2, trong giai đoạn 3 này, Sunrise lại xây dựng nhiều căn hộ nhỏ chỉ tầm 55 – 70m2 có giá trên dưới 2 tỷ đồng/căn để khách hàng có thể dễ dàng lựa chọn. Ông Huy cũng cho biết: “Để có thể hạ giá mạnh, chúng tôi cũng phải giảm một số tiêu chuẩn của căn hộ trong giai đoạn 3, không bằng chất lượng 5 sao như giai đoạn 1 hay 4 sao trong giai đoạn 2 nhưng vẫn đảm bảo đạt chất lượng 3 sao”.

Còn Phát Đạt thì giải thích với cổ đông nguyên nhân giảm giá The EverRich 3 là để có thể bán được hàng trong giai đoạn thị trường bất động sản trầm lắng, đóng băng kéo dài. Dựa vào tăng thanh khoản tài chính của dự án này để tạo nguồn thu tiếp tục đầu tư cho các dự án khác chuẩn bị cho kế hoạch kinh doanh năm 2014 – 2015.

Trao đổi cùng Dân trí, ông Võ Tấn Thành, Phó tổng giám đốc đầu tư Phát Đạt giải thích thêm: “Không phải chúng tôi dự toán giá ban đầu cao rồi hô hạ giá, giá 80 triệu đồng/m2 là đã tính đúng giá thành đầu tư dự án biệt thự tại khu này cộng với lợi nhuận hợp lý. Nhưng chúng tôi giảm 50% giá cũng không phải chịu lỗ mà chúng tôi chỉ bán số lượng hạn chế với giá này để tạo thanh khoản, kiếm tài chính cho giai đoạn khó khăn, đồng thời đưa khách đến với dự án và kiếm lợi nhuận bù lại ở các diện tích khác của dự án như chung cư, nhà phố…”.

Có thể mỗi công ty đều có 1 lý do, chiến lược riêng khi đưa ra quyết định “phá giá” trên. Nhưng dù là lý do gì đi nữa cũng có thể dự đoán phát “pháo” phá giá này có thể là khởi đầu cho làn sóng giảm giá của bất động sản cao cấp ở khu Nam Sài Gòn.

Theo Dantri

Theo Savills, trong quý II/2013 thị trường căn hộ bán ghi nhận không có sự chào bán mới. Hai dự án PVFC Land (dự kiến 100 căn hộ) và tòa nhà SHP (dự kiến 417 căn hộ) sẽ được tung ra thị trường vào khoảng quý IV/2013, tuy nhiên, thời điểm chào bán có thể trì hoãn một năm hoặc hơn.

Theo như ghi nhận, thị trường Hải Phòng không có dự án căn hộ bán mới trong năm nay. Đây là một xu hướng đáng chú ý tại thị trường nhà ở mà nhu cầu mua không rõ ràng, khiến các chủ đầu tư không tự tin để xây dựng dự án.

Thị trường hiện đang thuộc về người mua với những đòi hỏi cao hơn về chất lượng nhà, dịch vụ tiện ích, cũng như giá cả phải chăng hơn. Diện tích căn hộ được ưa chuộng dao động từ 56m2 đến 100m2, và mức giá phù hợp dưới 1.000USD/m2. Với thị trường nhà ở tại Hải Phòng, người mua là những người có nhu cầu mua để ở thực sự và các nhà đầu tư mua để cho thuê dài hạn.

Về phân khúc nhà mặt đất là loại hình BĐS nhà ở phổ biến nhất tại khu vực trung tâm Hải Phòng, phần lớn được phát triển đơn lẻ hơn là trên một quy mô lớn và nhiều BĐS trong số đó được xây dựng từ nhiều năm trước và đang xuống cấp.

Các quận trung tâm là vị trí được ưa thích đối với người dân tại Hải Phòng. Hiện tại, thị trường đang chứng kiến sự phát triển mở rộng các khu đô thị xung quanh các quận Đồ Sơn, Dương Kinh, Kiến An, An Hải và Ngô Quyền.

Đáng chú ý duy nhất trong quý này là sự ra mắt của khu biệt thự TD Lakeside với 32 căn được chào bán mới. Tuy nhiên, cả hai nguồn cung mới và hiện tại đều nhận thấy những vấn đề chung chưa được giải quyết, đó là việc thiếu các cơ sở tiện ích hỗ trợ đầy đủ như siêu thị, trường học, trung tâm chăm sóc sức khỏe.

Và nếu không có các cơ sở trên, giá nhà ở trong các khu đô thị mới sẽ được dự đoán tiếp tục giảm vì các tiện ích tiện nghi không đưa ra đúng tiến độ. Khủng hoảng kinh tế đã tạo ra một xu hướng tiết kiệm hơn là mua sắm, điều này cũng ảnh hưởng đến nhu cầu về nhà ở. Do thiếu kinh phí từ phía các nhà đầu tư, thị trường được dự đoán sẽ có những bước tiến triển tương đối chậm về nguồn cung của các dự án hiện tại.

Mặc dù nhà mặt đất có nhu cầu cao hơn so với chung cư cao tầng, nhưng khối lượng giao dịch trong quý II/2013 được ghi nhận là rất thấp. Nhiều dự án BĐS giảm giá từ 20% đến 30%. Mức giá người mua quan tâm dao động từ 70.000USD và 100.000USD/căn (1.200USD – 1.500 USD/m2). Các chủ đầu tư đang điều chỉnh giá để phù hợp với nhu cầu thị trường thực tế và giá chào bán đang được nhận định gần thấp bằng chi phí xây dựng. Người mua sẽ có thể lấy lại niềm tin vào thị trường BĐS khi các chủ đầu tư đang buộc phải đưa ra các sản phẩm có chất lượng đáp ứng tốt hơn nhu cầu.

Theo Laodong

Theo Nghị quyết 103/NQ-CP về định hướng nâng cao hiệu quả thu hút, sử dụng và quản lý đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vừa được Thủ tướng Chính phủ ban hành, Chính phủ giao Bộ Xây dựng tổng kết tình hình thực hiện Nghị quyết 19 của Quốc hội về việc thí điểm cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu căn hộ chung cư tại

Việt Nam để xem xét việc mở rộng đối tượng sở hữu bất động sản, nới lỏng hơn nữa điều kiện mua và sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam. Từ đó, xây dựng dự thảo Luật/Nghị quyết của Quốc hội để xem xét trình Quốc hội trong quý IV/2013 này.

Bên cạnh đó, Chính phủ cũng giao Bộ Xây dựng nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung một số quy định tại Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sử đổi theo hướng tăng tỷ lệ vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư khi Nhà nước giao dự án; mở rộng phạm vi kinh doanh bất động sản đối với các nhà đầu tư nước ngoài; ban hành quy định về hình thức góp vốn bằng quyền phát triển dự án trong dự án liên doanh với nhà đầu tư nước ngoài; huy động vốn từ khách hàng.

Cùng với chỉ đạo trên, Chính phủ yêu cầu các bộ, ngành rà soát và hoàn thiện các quy định về đất đai, nhà ở, trong đó nghiên cứu, ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai sửa đổi theo hướng thu hẹp phân biệt nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư trong nước trong việc tiếp cận đất đai.

Chính phủ cũng giao các bộ, ngành và địa phương tiếp tục đẩy mạnh cơ chế đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất; tổng rà soát, phân loại các dự án sử dụng đất; kiên quyết thu hồi các dự án đã giao cho nhà đầu tư nước ngoài, nhưng không sử dụng, hoặc sử dụng không hiệu quả...

“Cơ hội mới cho thị trường bất động sản”

Bà Dương Thùy Dung, Phó giám đốc, Phòng Nghiên cứu và tư vấn phát triển, CBRE Việt Nam

Trước thực trạng khó khăn kéo dài của thị trường bất động sản trong những năm vừa qua, Chính phủ Việt Nam đã thực hiện nhiều chính sách và phương án khác nhau nhằm cải thiện tình hình. Hầu hết các động thái này đều tập trung vào cải thiện sức mua của các nhà đầu tư trong nước và cơ cấu sản phẩm nhà ở bán. Chỉ đến gần đây, Chính phủ mới bắt đầu chú ý đến nguồn cầu từ người nước ngoài và sự quan tâm của họ đối với thị trường bất động sản Việt Nam, cũng như xem xét những ảnh hưởng nếu có của nó lên thị trường nội địa.

Cùng với giá nhà, đất đã giảm đáng kể từ năm 2008, những kiến nghị về mở rộng điều kiện cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở Việt Nam nếu được thông qua sẽ đem lại cơ hội mới và hỗ trợ thị trường bất động sản đang trì trệ hiện nay.

“Sẽ thu hút được thêm nhiều nhà đầu tư”

Luật dư David Lim, Công ty Luật ZicoLaw

Luật Kinh doanh bất động sản hiện tại cấm các cá nhân và tổ chức nước ngoài sử dụng bất động sản cho bất kỳ mục đích gì ngoài mục đích để ở. Điều này có nghĩa là cá nhân và tổ chức nước ngoài không thể mua bất động sản cho mục đích kinh doanh. Các cá nhân, tổ chức nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thành lập tại Việt Nam về thực tế cũng không được phép mua các tòa nhà hoàn chỉnh.

Việc xem xét lại quy định trên rất có ích, do quy định này hạn chế khả năng người nước ngoài thu được lợi ích thương mại từ bất động sản của mình. Quy định cấm này cũng ngăn cản các bên điều hành kinh doanh bất động sản hợp pháp hoạt động tại Việt Nam. Việc thay đổi quy định trên sẽ giúp thị trường bất động sản Việt Nam thu hút nhiều nhà đầu tư hơn.

“Khó tạo ra được bước chuyển biến đáng kể”

Luật sư Nguyễn Thị Nguyệt, Công ty Luật Mayer Brown

Theo tôi, đúng là Chính phủ Việt Nam vẫn còn duy trì hành lang pháp lý khá chặt đối với các quy định cho phép người nước ngoài và Việt kiều mua, sở hữu nhà tại Việt Nam, nhưng cũng là chưa công bằng nếu nói rằng, các quy định pháp luật của Việt Nam trong việc này là chặt chẽ hơn so với các nước khác trong khu vực.

Việc mở rộng thêm quy định cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam sẽ được thị trường chào đón và có thể sẽ góp phần giảm số lượng bất động sản tồn kho hiện nay. Tuy nhiên, tôi cho rằng, việc nới rộng điều kiện này khó có thể tạo ra bước chuyển biến đáng kể nào. Chúng ta cần phải nhớ rằng, nguyên nhân chính dẫn đến sự đóng băng của thị trường hiện nay là do chính sách quản lý thị trường bất động sản còn bất cập. Do đó, để giải quyết vấn đề này, cần phải có những bước tháo gỡ thật quyết liệt.

Thời bất động sản còn được tranh mua, thị trường thuộc về người bán, nhiều chủ đầu tư thường tự triển khai việc bán hàng, thì nay những chuyển biến trên thị trường khiến các doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp có gốc Nhà nước phải thay đổi chiến lược bán hàng. Trong đó, việc phối hợp với các đơn vị môi giới chuyên nghiệp dường như đem lại hiệu quả cao hơn.

Thay đổi tư duy bán hàng

Ông Lê Ngọc Ước, Giám đốc Viglacera Land cho biết, Dự án căn hộ Xuân Phương của Viglacera chào bán từ đầu năm 2013. 7 tháng đầu năm, Công ty tự bán chỉ được 60 căn. Sau khi phối hợp với Đất Xanh và Liên minh các sàn G5, trong vòng hơn 1 tháng, chủ đầu tư đã bán được 240 căn, chỉ còn chưa đầy 10 căn diện tích trên 100 m2 là khách hàng còn cân nhắc. Chuyên nghiệp hơn, thông tin về khách hàng nhiều hơn và đặc biệt là chịu khó phục vụ khách hàng cả ngoài giờ hành chính là những lợi thế của các sàn giao dịch tư nhân. So với việc tự bán hàng, chi phíthuê bán hàng có sự chênh lệch, nhưng theo lãnh đạo Viglacera, kết quả cuối cùng mới là quan trọng.

Ở phân khúc cao cấp, với Dự án Thăng Long Number One, Viglacera phối hợp với Savills đưa ra nhiều gói sản phẩm để khách hàng lựa chọn. Với nhà xây thô, chưa hoàn thiện nội thất thì có giá 28 triệu đồng/m2, đã hoàn thiện cơ bản có giá 30 - 32 triệu đồng/m2, hoàn thiện toàn bộ là 34 - 35 triệu đồng/m2… Tóm lại, thị trường đã đến giai đoạn mọi ý muốn của khách hàng đều có thể được phục vụ.

Một chủ đầu tư mang nhiều màu sắc doanh nghiệp nhà nước khác là CTCP Vinaconex 2 (VC2) cũng đang hướng tới những chiến lược bán hàng chuyên nghiệp hơn. Từ giữa quý IV/2012, VC2 đã khởi công xây dựng tòa nhà D1- 36 tầng, quy mô 352 căn hộ tại ô đất CT2 - Dự án Golden Silk (Kim Văn - Kim Lũ), quận Hoàng Mai. Hiện công trình đã thi công xong 2 tầng hầm, 2/3 số lượng căn hộ tại Dự án đã được cán bộ công

nhân viên Công ty đặt mua. Với những căn hộ còn lại, bên cạnh việc trực tiếp giới thiệu sản phẩm tới khách hàng, Công ty đã lên kế hoạch liên kết, phối hợp với Đất Xanh miền Bắc, Cen Group để chào bán ra thị trường cuối tháng 9. Có vị trí đẹp (sát đường vành đai 3), mức giá và diện tích hợp lý (khoảng 17 triệu đồng/m2), ngoài ra, chủ đầu tư còn bảo lãnh cho khách hàng vay vốn với lãi suất ưu đãi của BIDV, các đơn vị bán hàng tin tưởng, sản phẩm sẽ được người mua đón nhận.

Xu hướng chọn các đơn vị tư vấn môi giới chuyên nghiệp để bán bất động sản được nhận định sẽ phổ biến trên thị trường và cũng tạo sự cạnh tranh tốt, đem lại lợi ích cho khách hàng. Ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng giám đốc Cen Group cho biết, làm ngoài giờ, đáp ứng tốt nhất các yêu cầu của khách hàng trong khả năng có thể, dẫn khách tới xem cả 6 - 7 dự án đến khi họ ưng ý mới thôi, thậm chí có thể khách chỉ đi xem mà chưa mua nhưng môi giới vẫn niềm nở… là chuyện bình thường của các nhân viên môi giới tại sàn.

Nhà ở xã hội có cần môi giới

Tính đến thời điểm hiện tại, số dự án bán cho người có thu nhập thấp mới đếm trên đầu ngón tay và chủ yếu do các doanh nghiệp nhà nước đầu tư. Do vậy, phương thức bán hàng chủ yếu là doanh nghiệp tự đứng ra nhận hồ sơ, tổ chức công tác bán hàng.

Ông Ước cho biết, dự kiến từ tháng 9 này, Viglacera sẽ đưa ra bán 1.500 căn nhà thu nhập thấp Dự án Đặng Xá 2 theo từng đợt.

Cầu nhà ở trong phân khúc này được nhận định khá cao. Đơn cử, hồi tháng 5 - 6 vừa qua, Công ty mở bán 144 căn hộ nhà ở thương mại Dự án Đặng Xá, có giá dưới 15 triệu đồng/m2, sau 2 tháng, chỉ còn lại chưa đầy 20 căn diện tích lớn chưa có người mua.

Việc bán nhà thu nhập thấp, do hiện nay cung chưa đáp ứng được cầu, ngoài ra còn phải xét qua hồ sơ mua bán, nên các chủ đầu tư như Viglacera, Vinaconex, HUD thường tự bán hàng. Tuy nhiên, khi cung tăng lên và khách hàng có nhiều lựa chọn, lãnh đạo những doanh nghiệp này cho hay, cũng sẽ tìm đến các đơn vị tư vấn bán hàng chuyên nghiệp. Bán hàng nhanh, thời gian thu hồi vốn không bị kéo dài là điều bất cứ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nào cũng phải ưu tiên hàng đầu.

Chưa hết tồn kho đã xây mới

Gói cho vay ưu đãi BĐS 30.000 tỷ chủ yếu hướng đến người có nhu cầu mua nhà khi tỷ lệ vốn dành cho người dân là 70%. Tuy nhiên do tiêu chí cho vay chỉ dành cho những dự án nhà xã hội hay nhà thương mại dưới 15 triệu và dưới 70 m2 nên có rất ít dự án có thể đáp ứng được. Vì thế, để hưởng ưu đãi, nhiều DN đã tìm cách chuyển đổi dự án hoặc xây mới dự án để đủ điều kiện pháp lý thụ hưởng nguồn vốn này.

Cứu bất động sản, các giải pháp đang vào “ngõ cụt”

Thực tế triển khai các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản cho thấy, kết quả không như mong đợi, thậm chí một số giải pháp đang bị coi là đi vào “ngõ cụt”.

Để “giải cứu” thị trường bất động sản khỏi vào tình trạng đóng băng kéo dài, giải pháp được cho là mạnh tay nhất trong Nghị quyết số 02/2013 là Chính phủ quyết định bỏ ra 30.000 tỷ đồng để hỗ trợ thị trường, trong đó bao gồm cả DN và người dân. Tuy nhiên, sau 3 tháng triển khai (từ 1/6/2013), theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, chỉ có 299 khách hàng là cá nhân được cam kết cho vay, với tổng số tiền 93,6 tỷ đồng; 3 DN được xác nhận cho vay tổng cộng 708 tỷ đồng.

Trong khi hàng tồn kho bất động sản lên đến 108.000 tỷ đồng (tính đến hết quý II/2013), gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng cũng được xác định dùng cho giải phóng hàng tồn kho, thì rất ít DN có hàng tồn kho được tiếp cận với nguồn vốn này. Thay vào đó, hàng chục dự án nhà ở xã hội đang còn nằm trên giấy, thậm chí chưa hề có đất “sạch” lại được giới thiệu đủ điều kiện để vay vốn ngân hàng hưởng ưu đãi.

“Ăn” theo đó là 50 dự án xin chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội để được hưởng nguồn vốn từ gói 30.000 tỷ đồng. Mặc dù số dự án được chuyển đổi không nhiều (Hà Nội mới có 2/21 dự án được chuyển đổi), nhưng có dự án chưa được chuyển đổi vẫn được Bộ Xây dựng giới thiệu vay vốn ưu đãi. Theo nguyên tắc mà Bộ Xây dựng đã từng công bố là dự án nào đến trước thì được vay trước, dư luận đang đặt câu hỏi: Có hay không hiện tượng xin - cho trong việc xét duyệt dự án được vay vốn ưu đãi của ngân hàng? Cho đến thời điểm này, dù đã được chuyển đổi thì vẫn chưa có dự án nào tiến hành xây dựng.

Chia nhỏ diện tích… phải chờ

Với mong muốn giải phóng hàng tồn kho, hàng loạt DN và cả Hiệp hội Bất động sản TP. HCM đã kiến nghị cho phép chia nhỏ hoặc xây dựng mới những căn hộ có diện tích 25 m2 để đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp; đồng thời, không bó cứng ở điều kiện căn hộ 70 m2 trở xuống và giá bán thấp hơn 15 triệu đồng/m2 mới được vay vốn ưu đãi, mà cho phép cả những căn hộ lớn hơn 70 m2 (chiếm phần lớn trong số lượng căn hộ tồn kho) có giá dưới 15 triệu đồng/m2 cũng được tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi 30.000 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng kiến nghị Chính phủ mở rộng đối tượng cũng như nới thêm điều kiện cho phép người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam như chỉ cần có visa 3 tháng trở lên, đồng thời được sở hữu không hạn chế số lượng, được mua bán, chuyển nhượng…, nhằm thu hút ngoại hối từ Việt kiều và người nước ngoài, đồng thời giúp làm tan băng phân khúc căn hộ cao cấp.

Tuy nhiên, theo Thông báo tại phiên họp thứ 11 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản do Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải chủ trì mới đây, cả hai kiến nghị trên đều không được đề cập. Một cán bộ của Bộ Xây dựng cho biết, kiến nghị cho chia nhỏ căn hộ sẽ được xem xét khi sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản trình Quốc hội vào năm sau. Với kiến nghị nới điều kiện cho người nước ngoài mua nhà thì Chính phủ cũng phải trình Quốc hội thông qua, chứ không thể quyết định được.

Thêm một giải pháp khó triển khai

Nhằm góp phần tạo dựng niềm tin để khách hàng quay trở lại thị trường, Bộ Xây dựng đang xây dựng quy định bắt buộc các dự án bất động sản phải mua bảo hiểm nhà ở. Theo dự thảo quy định mới này, tiền bảo hiểm sẽ được tính vào giá căn hộ để trong trường hợp chủ đầu tư sử dụng vốn sai mục đích, mất khả năng thanh khoản thì khách hàng sẽ không mất tiền do đã mua bảo hiểm.

Tuy nhiên, ngay khi thông tin trên được tiết lộ thì không chỉ các DN xây dựng, mà nhiều chuyên gia cũng nhận định, quy định bắt buộc các dự án bất động sản phải mua bảo hiểm nhà ở cho người mua nhà là khó khả thi. Ngay cả các DN bảo hiểm cũng cho rằng, quy định này khó có thể triển khai trong thực tế.

Theo Minh Nhật (ĐTCK)

Những tuyên bố hay nhất về bất động sản Việt Nam

Mới đây, phát biểu tại buổi giám sát của đoàn đại biểu Quốc hội TP HCM về tình hình thực hiện Luật kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở trên địa bàn thành phố,TS Trần Du Lịch phân tích, điều kiện kinh doanh địa ốc ở Việt Nam quá dễ và đang có 4-5 nghìn công ty cùng hoạt động trên thị trường này.  

"Điều kiện kinh doanh quá dễ dãi nên mới có chuyện nhà nhà kinh doanh. Có lẽ trên thế giới không có nước nào kinh doanh bất động sản dễ như Việt Nam", TS Trần Du Lịch nói.

Theo ông Lịch, đây là một loại hình kinh doanh đặc biệt. Bí quyết kinh doanh bất động sản gói gọn trong 2 điều, thứ nhất là chọn địa điểm đúng và thứ hai là biết sử dụng đồng tiền của người khác để đầu tư.

"Yếu tố thứ hai được ràng buộc bởi sự quản lý của Nhà nước có chặt chẽ về năng lực tài chính hay không. Nếu không, người ta sẽ tận dụng điều này để gây thiệt hại cho khách hàng là đối tượng yếu thế", ông Lịch phân tích.

Có lẽ cũng chính vì sự “dễ dãi” để rồi có một thời nhiều người đã phải thốt lên “Buôn gì lãi bằng bất động sản”.

Tính ở thời điểm năm 2011, với đà tăng đến chóng mặt, BĐS đã đem lại nguồn lợi khó tưởng tượng cho giới đầu cơ và các chủ đầu tư nhạy bén.

Chỉ trong vòng vài ba tháng, các chung cư loại trung bình ở nhiều khu vực như Hà Đông, Trung Văn - Cầu Giấy… đã được rao bán trên thị trường với mức giá chênh với giá gốc từ 40 - 60% (so với giá gốc khoảng 12 - 13 triệu đồng/m2).

Với loại căn hộ chung cư có mức giá từ khoảng trên 1.000 USD/m2 tỷ lệ chênh ở mức thấp hơn.

Còn với đất nền thì mức giá do giới đầu cơ đẩy lên quả thật ngoài sức tưởng tượng. Sang tay một mảnh đất ở Nam An Khánh, chưa đầy tuần sau người bán đã phải tiếc nuối vì mất đi vài trăm triệu đồng. Giá bất động sản được "thổi" bằng nhiều chiêu thức, trong đó quan trọng là tạo ra sự khan hiếm nguồn cung giả tạo như chia đợt, ra hàng nhỏ giọt.

50 năm đi làm không mua nổi nhà

Với mức lợi nhuận "không buôn gì cho lại", bất động sản lại trở thành một kênh đầu cơ (chứ không phải đầu tư) hấp dẫn. Chính điều này đã khiến cho hàng trăm người đến xếp hàng để mua chung cư tại Dương Nội của Nam Cường làm chủ đầu tư.

Tuy lợi nhuận cao như vậy, nhưng không nhiều người muốn bỏ vốn. Cảnh nhốn nháo xếp hàng để bốc thăm mua nhà được nhiều người biết đến và trở thành câu chuyện rôm rả quanh bàn… cà phê, nhưng việc có những người được mua nhưng lại ngại ngần thì ít được biết đến.

Tranh thủ cơ hội thị trường ấm hơn, nhiều chủ đầu tư đã nâng giá gốc lên mức khó chấp nhận.

Chính vì giá nhà quá cao, tình trạng lướt sóng, đầu cơ khiến chị Nguyễn Minh Diễm, công chức quận Hà Đông, Hà Nội nói: "Với mức giá như hiện nay thì 20 năm nữa gia đình mới đủ tiền mua nhà".  

Thế nhưng, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam thì tin tưởng và khuyên người "thu nhập thấp" cứ mạnh dạn mà vay tiền mua nhà. Bởi theo ông  mức 9 triệu là dành cho người thu nhập thấp. Và với mức thu nhập 9 triệu đồng/tháng có thể yên tâm vay tiền gói 30.000 tỉ để mua nhà. 

"Theo tính toán thì hàng tháng trả gốc và lãi là 6 triệu/tháng là có thể được", TS Nam nói.

Còn Bầu Đức - Chủ tịch Hoàng Anh Gia Lai Đoàn Nguyên Đức thì kêu gọi người dân: "Đừng chờ nữa, ai có nhu cầu về chỗ ở mà đủ năng lực tài chính hãy mua nhà vì không có thời điểm nào tốt hơn bây giờ". Một thời gian sau ông Đức tuyên bố từ bỏ bất động sản Việt Nam vì càng làm càng chết.

Trong khi đó, T.S Lê Đăng Doanh cho rằng, tới thời điểm này bất động sản vẫn chưa đến đáy. Cách thức để nhà đất về giá trị thực, theo TS. Alan Phan là "hãy để chúng chết đi".